di Gianfranco Cerea 15.07.2008
Le misure previste dal governo rafforzano e indeboliscono al tempo stesso l'edilizia pubblica. La scelta di vendere le case popolari agli assegnatari è solo apparentemente una soluzione per le difficoltà, anche finanziarie, degli Iacp. In realtà, la liquidazione del patrimonio e la convivenza forzata di proprietari e di inquilini che appartengono invece a fasce sociali problematiche finiranno per creare le premesse per l'ingovernabilità del sistema. Soprattutto nelle grandi realtà urbane, dove più acuti sono i problemi e maggiori i bisogni.
Il nostro sistema di protezione sociale ha una “prima linea” piuttosto
sguarnita. Ogni intervento che vada a rafforzarla colma una lacuna e ci avvicina
all’Europa.
La manovra finanziaria varata in giugno dal governo si occupa anche di
edilizia pubblica, rafforzandola e indebolendola al tempo stesso. Nel
saldo finale, tuttavia, sembra prevalere il segno negativo. Il giudizio non
riguarda solo la quantità di alloggi a disposizione per
tutelare i giovani e la fascia più debole della comunità, ma anche e soprattutto
il destino finale dell’edilizia sociale. La scelta di vendere le case popolari
agli inquilini rappresenta solo apparentemente una soluzione capace di risolvere
le difficoltà, anche finanziarie, in cui si trovano gli istituti autonomi case
popolari. In realtà, la liquidazione del patrimonio e la convivenza forzata di
proprietari e di inquilini appartenenti a fasce sociali problematiche finiranno
per creare le premesse per la complessiva ingovernabilità del
sistema, soprattutto nelle grandi realtà urbane, dove più acuti sono i problemi
e maggiori i bisogni.
L'EDILIZIA SOCIALE NELLA MANOVRA
Il decreto legge n. 112 del 25 giugno 2008 contiene due norme sull’edilizia
sociale che pure è da tempo competenza delle Regioni e non più dello Stato.
Il Piano casa, previsto dall’articolo 11, riprende interessanti
modelli di carattere “sussidiario”, già adottati da alcune Regioni italiane, ad
esempio la Lombardia e il Trentino, e previsti dall’ultima Legge finanziaria,
all'articolo 1, comma 1154. Contiene infatti una serie di disposizioni per la
realizzazione di alloggi secondo le logiche della finanza di progetto,
ovvero riducendo al minimo indispensabile il ricorso a risorse gravanti sui
bilanci pubblici.
La norma del decreto legge definisce nel dettaglio i potenziali
beneficiari, individuandoli in un’area adiacente a quella del
tradizionale disagio sociale più acuto, ovvero tra soggetti che possono
sostenere canoni contenuti, ma comunque in grado di coprire i servizi del debito
e gli oneri connessi alla finanza di progetto: le giovani coppie a basso
reddito, i nuclei monoparentali, gli studenti, gli sfrattati. La stessa norma
prevede la possibilità di utilizzare strumenti di finanziamento, come i fondi
immobiliari, e il ricorso a incentivi di tipo urbanistico-edificatorio per
coinvolgere i privati e ampliare l’offerta di edilizia sociale (anche
l’urbanistica, per inciso, è competenza delle Regioni e non dello Stato).
Il secondo intervento, previsto all’articolo 13, riguarda invece misure per
valorizzare il patrimonio residenziale pubblico delle Regioni. In particolare,
l’indicazione è che si semplifichino le procedure per l’alienazione
degli immobili degli istituti autonomi case popolari (Iacp), comunque
denominati. Il secondo comma dello stesso articolo prevede che il valore degli
immobili, da cedere agli assegnatari, sia definito con riferimento al canone di
locazione pagato.
La previsione del decreto legge appare per molti aspetti problematica e
contraddittoria.
Il primo aspetto riguarda il rapporto Stato-Regioni. Tutta la norma appare come
una evidente invasione di campo di stampo “antifederalista”. Se
il fondo previsto al comma 9 dell’articolo 11 sarà erogato alle Regioni con
vincolo di destinazione, il provvedimento potrebbe risultare in conflitto
rispetto ai pronunciamenti della Corte costituzionale in materia di rapporti
finanziari Stato-Regioni. È poi probabile che non tutte le realtà territoriali
si muoveranno con tempestività e sensibilità adeguate, soprattutto se le risorse
dello Stato saranno, come sembrano, di consistenza modesta rispetto alle
ambizioni del Piano casa. (1)
Il secondo aspetto riguarda l’impatto che potrà avere la combinazione delle
misure previste all’articolo11 rispetto a quanto indicato nell’articolo 13.
L’articolo 11 allarga il patrimonio dell’edilizia sociale, con il ricorso a
strumenti innovativi per l’esperienza italiana, ma l’articolo 13 prevede
l’alienazione dell’esistente. Come già è avvenuto in passato, probabilmente si
assisterà a una vendita a prezzi di favore, una svendita, da
cui si ricaveranno risorse modeste. Occorrerà alienare almeno cinque alloggi per
reperire le risorse necessarie a costruirne uno. E se la procedura si reiterasse
nel tempo, è facile prevedere che nell’arco di qualche decennio, a forza di
svendere l’esistente per finanziare il nuovo, l’edilizia sociale delle Regioni
finirebbe per essere cancellata.
UNA RESA DEFINITIVA
Vi è poi un altro aspetto da rimarcare. La scelta di vendere sembra segnare la
resa definitiva del pubblico come soggetto gestore dell’edilizia sociale. La
crisi che attraversa gli istituti autonomi case popolari è nota
e grave. Da anni, il patrimonio decade qualitativamente per assenza di adeguate
manutenzioni. L’occupazione abusiva o in sub-affitto di alloggi è frequente. La
morosità ampia. L’impunità diffusa. La responsabilità di tutto ciò va ricondotta
in primo luogo a una normativa del settore concepita quando
l’edilizia sociale era intesa come lo strumento in grado di garantire un
alloggio ad ampie fasce di operai, artigiani e dipendenti pubblici. Per anni la
“casa popolare” è stata intesa come un modo diverso per essere comunque
proprietari: canoni molto contenuti, diritto alla permanenza anche con redditi
abbastanza elevati, possibilità di subentro nell’alloggio da parte dei figli.
Il contesto economico-sociale è ora mutato e il modo migliore per valorizzare il
patrimonio esistente dell’edilizia sociale è accrescere il turn-over degli
alloggi. Oggi, i canoni sociali risultano per tutti gli
inquilini estremamente modesti, e non solo per i più poveri. Un loro adeguamento
è fattibile e consentirebbe di recuperare flussi consistenti di risorse da
destinare a manutenzioni e nuove realizzazioni. Si potrebbe anche superare
l’attuale rapporto di tipo amministrativo tra Iacp e inquilini, sostituendolo
con un regolare contratto di affitto a condizioni convenzionate e di
durata definita, anche se rinnovabile nel tempo se permangono le stesse
condizioni economico-sociali. Agendo sulle soglie di permanenza e creando
adeguati incentivi al rilascio di alloggi, soprattutto se di ampia superficie
rispetto alle mutate esigenze di nuclei di vecchi occupanti, si potrebbero
rendere disponibili appartamenti per nuove famiglie.
Questa strada si scontra ovviamente con interessi consolidati e ben
rappresentati. È però in grado di dare una prospettiva a una politica sociale
che rischia altrimenti di spegnersi, anche se potenzialmente e giustamente
associata a una seconda componente di natura più sussidiaria, come quella
implicita nel modello basato sulla finanza di progetto. Inoltre, la linea
indicata dal decreto legge produrrà effetti sulla gestione stessa dell’edilizia
pubblica. Difficilmente la vendita riguarderà tutte le unità di un singolo
immobile. Di norma, vi saranno situazioni in cui, all’interno dello stesso
edificio, convivranno proprietà pubblica e proprietà
privata, inquilini abbienti che si sono comperati l’alloggio e altri
che non se lo sono potuto permettere. Compariranno gli interessi di finanziatori
privati che stipuleranno patti di futura vendita con assegnatari in età
avanzata. Ci saranno nuclei di proprietari o persone che pagano canoni di
mercato, per alloggi ormai privati, accanto a ex detenuti o tossicodipendenti,
inviati dai servizi sociali. E tutto ciò sarà più accentuato nelle aree urbane,
dove più necessaria è la presenza di edilizia pubblica da “prima linea”.
(1) Si veda al riguardo il precedente costituito dal Fondo sostegno affitti, previsto all’articolo 11 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998.
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